年關將近，上海樓市也迎來了“闖關交卷”的關鍵時刻。
12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2025年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，今年11月，上海市新房價格同比上漲5.1%，1—11月平均同比上漲5.7%，均領跑全國樓市。
此外，今年11月，上海市二手房網簽成交合計22943套，成交量也創(chuàng)下了自今年5月以來的新高。中指研究院方面表示，當前，房地產市場已逐步進入以存量為主導階段，二手房成為市場成交的主力。根據中指數據，1—11月，全國重點30城二手住宅成交套數同比增長2%，“新房+二手房”整體網簽成交量同比基本持平。
《中國經營報》記者注意到，隨著澐啟濱江、安瀾上海等“地王”項目集中在年末入市，上海市新房市場或將再起波瀾。其中，澐啟濱江首開推出的122套房源已經售罄，是當前市場中少有的“日光盤”。
多名業(yè)內人士分析稱，學區(qū)資源豐富的板塊成交放量、價格達到心理預期、租售比明顯提升，是上海市二手房市場回暖的主要原因。而在新房市場，房企在12月份歷來有年終銷售沖刺的慣例，供應量會有所反彈，年末“翹尾”行情也值得期待。
“好房子”新規(guī)重構新房市場
克而瑞統(tǒng)計數據顯示，2025年11月，上海市新房市場成交量約32萬平方米，創(chuàng)下今年以來的新低，環(huán)比下降20%，同比下降超過五成；開盤去化率也同步下跌，10月、11月均維持在25%左右。
據了解，今年9月，上海市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關于進一步促進本市住宅品質提升的規(guī)劃資源若干意見》（以下簡稱“《意見》”）。該《意見》也被業(yè)內稱為“‘好房子’新規(guī)”，重構了上海市新房市場。
《意見》提出，鼓勵在小區(qū)出入口或沿街設置便民商業(yè)公共設施；可局部提高建筑限高，便于住宅提高層高；外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質材料，飾面層不計入容積率等。
備受關注、爭議頗多的陽臺問題也有了明確規(guī)定。根據《意見》，陽臺最大面積為戶型建面的10%，且不大于16平方米的，計一半面積，同時適用于封閉式陽臺。局部地區(qū)可增加一個進深0.75米、寬3米的陽臺，不計入容積率和可售面積。
此外，為提升建筑立面形象，沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等地區(qū)可設計進深不超過0.75米的帶圍護結構的開敞式陽臺，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積10%的陽臺面積。開敞陽臺寬度不得大于3米，且每戶僅可設置一個。
記者注意到，相較《意見》出臺前入市的產品，依照“好房子”新規(guī)規(guī)劃、建設的項目存在明顯優(yōu)勢，這也讓購房者對新房源充滿期待，并持觀望態(tài)度。以楊浦濱江板塊為例，保利譽濱江和中海云邸玖章兩大項目區(qū)位相當、價格趨同，但由于保利譽濱江是《意見》出臺后打造的產品，和中海云邸玖章相比更具市場吸引力。
“隨著依照‘好房子’新規(guī)建設的新房項目集中入市，存量新房即便是‘3.5代宅’，在產品力對比下也有明顯短板，導致本輪新房交易規(guī)?？焖傥s?！笨硕鹕虾^(qū)域總經理李振宇總結道。
多個重磅項目年末入市
作為華潤置地在“好房子”新規(guī)發(fā)布后推出的首個項目，澐啟濱江第一批122套房源已順利“日光”。
記者注意到，澐啟濱江可謂大有來頭。今年8月，華潤置地與上海南房集團共同拿下后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊，總價244.7億元。其中，華潤置地付出的資金超220億元。后灘地塊正是組合“資產包”中的核心，案名最終確定為澐啟濱江。
據悉，澐啟濱江在多個維度體現出上海市“好房子”標準。例如，陽臺面積有所提升，小戶型陽臺面積為12.5平方米，大戶型則為16平方米。另外，為彌補周邊社區(qū)商業(yè)不足問題，項目內打造了6.8米挑高的4000平方米全域架空層。
最終，澐啟濱江共獲得273組認購，認購率達到223.77%，吹響了上海市新房市場的年末“沖鋒號”。華潤上海相關負責人告訴記者，由于首開房源已經售罄，澐啟濱江即將在12月進行“二開”。
有“全國總價地王”之稱的徐匯東安城市更新項目，也將于12月迎來首開。
公開資料顯示，上述項目案名為“安瀾上?！?，首批次將推出211套房源，全部為西區(qū)房源，戶型涵蓋192平方米、238平方米、275平方米、365平方米大平層，均價為17.88萬元/平方米，低于市場預期。
今年9月，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合體通過上海聯合產權交易所獲取徐匯東安城市更新項目股權，即徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31地塊，總出讓金額達439.5億元。
“這個樓盤是‘好房子’新規(guī)出臺后，上海市首個真正意義上的豪宅項目，房源規(guī)模龐大，相當于翠湖天地1—6期之和?！卑矠懮虾Ｖ脴I(yè)顧問告訴記者，安瀾上海首批房源已于12月12日過會，將于19日至23日正式開始認籌，認籌金300萬元。目前，前來項目預約咨詢、參觀樣板間的客戶量非常大。
據李振宇介紹，安瀾上海采用全抬板設計，這是一種創(chuàng)新的住宅建筑方式，將整個社區(qū)和建筑群從地面抬升了4—5米，實現了整個公共區(qū)域的價值提升。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，雖然11月部分入市的高價項目去化速度有所放緩，但12月房企有沖刺年終銷售的慣例。所以，新房市場整體供應量會有所反彈，并且配合一定的營銷活動，年末“翹尾”值得期待。
二手房市場率先回暖
和新房市場相比，上海市二手房市場已經跑出“翹尾”行情。上海市房地產交易中心數據顯示，2025年11月，上海市二手房網簽成交合計22943套，環(huán)比上漲約24%，創(chuàng)下自今年5月以來的成交量新高。
上海鏈家研究院負責人李根表示，今年11月，上海市二手房成交量在近一年中排名第三，僅次于“金三銀四”時期。剛需低總價房源成為市場成交主力，總價300萬元以下的房源成交量占比高達60%。“不少有自住需求的購房者覺得當前房價已相對處于低位，風險可承受，于是選擇趁機‘上車’。同時，剛需房源租售比明顯提升，對投資客戶而言也是較好的入手時機?！?/p>
盧文曦告訴記者，上海市區(qū)“老破小”和郊區(qū)動遷房是當前市場的交易熱點。這類項目所處板塊成熟、總價較低，年租金回報率在2%以上，遠遠高于定期存款利息。
上海市二手房市場率先回暖的原因何在？在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，第一，年底是學區(qū)房銷售的傳統(tǒng)旺季，帶動優(yōu)質學區(qū)資源板塊成交放量；第二，上海市二手房價格經過長期調整，買方認為已觸及底部，入市意愿增強；第三，市場掛牌量減少，急售房源占比下降，市場緊張情緒緩解，供需關系迎來積極改善；第四，二手房月度交易量持續(xù)位于榮枯線以上，推動市場預期好轉，形成正向循環(huán)。
“11月的成交量創(chuàng)今年5月以來新高，市場表現超出預期?！北R文曦進一步表示，今年以來，上海市新房價格始終在上行，部分改善型購房者上半年沒有及時入市，當下只能轉投二手市場。此外，價格因素也是提高成交量的重要一環(huán)，吸引了部分持觀望態(tài)度的購房者。
“以價換量”正是當前上海市二手房市場的主基調。中指研究院數據顯示，11月，上海市二手住宅價格環(huán)比下滑1.24%，同比下滑5.56%，樣本平均價格為56708元/平方米。
“經過較長周期的市場調整，二手房價格逐漸回落至一個買賣雙方都較為認可的合理區(qū)間?！眹儡S進認為，一方面，部分購房者認為當前價格已處于相對低位，存在“抄底”買入的機會，同時期望未來房價能夠企穩(wěn)回升，從而獲取資產增值收益；另一方面，一些房東為了盡快出手房源，愿意以更合理的價格出售，通過“以價換量”的方式促成交易。
盧文曦預計，從短期來看，年底是樓市傳統(tǒng)成交旺季，上海市二手房12月份的市場熱度有望進一步提高；從中長期來看，上海市二手房市場將從“以價換量”逐漸邁入“量價趨穩(wěn)”的新階段，市場交易積極態(tài)勢也會在2026年得到延續(xù)。（中經記者 郭陽琛 石英婧 上海報道）
（責任編輯：蔡文斌）
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